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Mit Real Estate Investment Trust´s in Immobilien investieren

by Peter Merkle

Was sind Real Estate Investment Trust´s

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Bei Real Estate Investment Trust´s handelt es sich um Unternehmen, deren Ziel es ist, Kapital einzusammeln und in profitable Immobilien in verschiedenen Immobiliensektoren zu investieren und diese zu betreiben. Dabei werden diese entweder gekauft, oder selbst gebaut. Diese Immobilienunternehmen müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um sich als REITs zu qualifizieren und die meisten dieser Gesellschaften, sind ähnlich anderer Unternehmen an Börsen gelistet und ihre Wertpapiere jederzeit handelbar.

REITs bieten ihren Anlegern die Möglichkeit, wertvolle Immobilien zu besitzen, um so auf dividendenbasierte Erträge und Gesamtrenditen zuzugreifen. Der Besitzer einer REIT Aktie, alternativ auch eines Immobilienfonds oder eines ETF, verdienen so einen Teil der Einnahmen aus Immobilieninvestitionen, ohne diese selbst kaufen, verwalten, finanzieren oder bauen zu müssen.

Die meisten REITs arbeiten nach einem einfachen und leicht verständlichen Geschäftsmodell: Durch die Anmietung von Flächen und das Einziehen von Mieten auf ihren Immobilien erzielt das Unternehmen Einnahmen, die den Aktionären in Form von Dividenden ausgezahlt werden. REITs müssen mindestens 90% ihres zu versteuernden Einkommens an die Anteilseigner auszahlen, um als REIT zugelassen zu sein. Hier kommt eine wesentliche Schwäche zum tragen: Die Einnahmen die ein Investor als Dividenden ausgeschüttet bekommt, müssen natürlich mit der entsprechenden Kapitalertragssteuer versteuert werden.

Die Anforderungen an einen REIT sind im Internal Revenue Code enthalten.

Was für REITS gibt es

REIT´s investieren ihr Kapital in ein breites Spektrum verschiedener Immobilien. Darunter fallen Büros, Wohnhäuser, Lagerhäuser, Einzelhandelszentren, medizinische Einrichtungen, Rechenzentren, Mobilfunkmasten, Infrastruktur und Hotels, sowie eine Reihe spezieller Bereiche. Da ein REIT nicht die gesamte Bandbreite aller möglichen Immobilien mit ihren speziellen Verwendungszwecken bewirtschaften kann, haben sich die REIT´s zumeist in einen bestimmten Sektor spezialisiert.

Das ist durchaus sinnvoll, da Büros und Wohnhäuser andere Verwendungszwecke haben als Infrastruktur oder medizinische Einrichtungen. Dementsprechend würde es einen enormen Verwaltungsaufwand bedeutet, die jeweiligen Interessenten, Kunden und Partner unterschiedlicher Immobilientypen von einem einzigen Management betreuen zu lassen. Auch die Verwaltung der Gebäude gestaltet sich einfacher, wenn nur ein Immoblilientyp vorhanden ist, deren Eigenschaften sich stark ähneln und sie damit vergleichbar behandelt werden können.

Diese Spezialisierung der meisten Real Estate Investment Trust´s, erlaubt es sie in Kategorien einzuteilen, die sie untereinander vergleichbar machen.

REIT-Sektoren

Man kann Real Estate Investment Trusts grob in 13 Sektoren unterscheiden:

Office REIT´s besitzen, verwalten und vermieten Büroflächen. Das können Büroparks sein oder auch Wolkenkratzer. Hier gibt es ebenfalls Spezialisierungen, zum Beispiel in bestimmte Gegenden, wie Vororte oder Innenstädte, ebenso wie die Fokussierung auf eine bestimmte Mieterklientel wie Biotechunternehmen oder Regierungsbehörden.

Industrial REIT´s besitzen und verwalten Industrieanlagen und -Parks, um sie an Interessenten zu vermieten. Ein Spezialisierungsfeld innerhalb dieses Sektors sind zum Beispiel Lieferzentren, die vor allem im E Commerce eine wichtige Rolle spielen.

Retail REIT´s besitzen und verwalten Einzelhandelsflächen und entsprechende Mietobjekte. Das sind beispielsweise große Einkaufszentren oder Outlet-Zentren, die vermietet werden.

Lodging REIT´s besitzen und verwalten Hotels und Resorts um die Räume in diesen Objekten an Kunden zu vermieten. Spezialisierungen finden sich hier in bestimmte Hotel-klassen, die sich je nach Angebot und Serviceklasse unterscheiden.

Residential REIT´s besitzen und verwalten verschiedene Arten von Wohnungen und vermieten Flächen in diesen Immobilien an Mieter. Man findet hier Spezialisierungen in Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnungen, Fertighäuser und Einfamilienhäuser oder auch über bestimmte geografische Märkte und Zielgruppen.

Timberland REIT´s besitzen und verwalten verschiedene Arten von Holzimmobilien. Sie sind auf die Ernte und den Verkauf von Holz spezialisiert.

Health Care REIT´s besitzen und verwalten eine Vielzahl von gesundheitsbezogenen Immobilien. Darunter fallen unter anderem Seniorenheime, Krankenhäuser, medizinische Bürogebäude und qualifizierte Pflegeeinrichtungen.

Self-Storage-REIT´s besitzen und verwalten Lagereinrichtungen und vermieten diese an Privatpersonen als auch an Unternehmen.

Infrastructure REIT´s besitzen und verwalten Infrastrukturimmobilien und vereinnahmen Mieten die für die Benutzung erhoben werden. Zu den Immobilientypen von Infrastructure REIT´s gehören Glasfaserkabel, drahtlose Infrastruktur, Telekommunikationstürme und Energiepipelines.

Data center REIT´s besitzen und verwalten Einrichtungen, mit denen Kunden Daten speichern und sicher verwahren können. REITs für Rechenzentren bieten eine Reihe von Produkten und Dienstleistungen an, um die Sicherheit von Servern und Daten zu gewährleisten. Dazu gehören unterbrechungsfreie Stromversorgungen, klimatisierte Umgebungen und physische Sicherheit.

Diversifizierte REIT´s besitzen und verwalten einen Mix von Immobilienarten und vermieten diese. Zum Beispiel könnten diversifizierte REITs Portfolios besitzen, die sowohl aus Büro- als auch Industrieimmobilien bestehen.

Spezial-REIT´s besitzen und verwalten einen einzigartigen Mix von Immobilienarten. Sie besitzen Immobilien, die nicht in die anderen REIT-Sektoren passen. Beispiele für Immobilien im Besitz von Spezial-REITs sind Kinos, Lagerstollen, Casinos und Ackerland.

Wozu wurden REIT´s geschaffen

Der U.S. Kongress schuf 1960 REIT´s, um Investitionen in profitable Großimmobilien durch den Kauf von Eigenkapital für Durchschnittsinvestoren zugänglich zu machen. Genauso wie Aktionäre durch den Besitz von Aktien anderer Unternehmen profitieren, erhalten die Aktionäre eines REIT einen anteiligen Anteil des wirtschaftlichen Nutzens, der sich aus der Erzielung von Erträgen durch Immobilienbesitz ergibt.

Wie bei anderen börsennotierten Aktien sind die Kurse von börsennotierten REIT-Aktien aus vielen Gründen über einen kurzen Zeitraum nicht vorhersehbar. Dies gilt auch für Unsicherheiten im Hinblick auf das Verhalten von Anlegern, wenn unter anderem Wirtschaftsdaten gemeldet, Unternehmensgewinne bekannt gegeben oder das Veränderungen der Zinsniveaus verkündet werden.

Chancen und Risiken

Wie bei Aktien börsennotierter Unternehmen, gelten für REIT Anteile die gleichen Risiken und ähnliche Chancen. Die Vorteile sind klar der Besitz von Immobilien über REIT-Aktien und die daraus erwirtschafteten Erträge ich Form von Dividenden. Hohe Kurspotentiale gibt es bei REIT´s zwar nicht, aber auch hier können Kursgewinne erreicht werden. Umgekehrt ist dies aber auch für Verluste möglich. Das Hauptaugenmerk bei REIT´s liegt daher deutlich auf den Dividenden und deren Entwicklung. Hier liegt das zweite Risiko: Die Dividendenausschüttungen können bei entsprechend schlechter Geschäftslage auch sinken. Da REIT´s in der Regel mit hohen Fremdkapitalquoten arbeiten, haben sie auch meistens hohe Zinslasten zu bedienen und das zumeist in Kombination mit sehr geringen liquiden Mitteln. Das Risiko steckt hier in einer möglichen Pleite. Sollte ein REIT bankrott gehen, werden natürlich zuerst die ausstehenden Schulden aus dem Verkauf der Vermögenswerte, hier der Immobilien, beglichen. Die Aktionäre werden auch hier erst nachrangig bedient. Da die Kapitalsammlung über die Ausgabe von Aktien passiert, ist es der Normalfall, dass die Anzahl ausstehender Aktien steigt.

Ansonsten sind REIT´s ein sehr gutes Vehikel, um in Immobilien zu investieren. Ein Anleger hat hier die Möglichkeit über schnell veräußerliche Aktien sich an Immobilienprojekten zu beteiligen und über Dividenden von den Mieteinnahmen zu profitieren. Die Geschäftsmodell sind sehr konservativ und auch wenn möglich, sind hohe Kurspotentiale nicht das Ziel eines REIT Investments. Der zweite Vorteil: Ungeachtet der Gesetzgebung, kann so in Immobilien in mehreren Ländern investiert werden. Mehr zu REIT´s und eine Liste von zumeist amerikanischen Immobiliengesellschaften, finden Sie hier auf reit.com.

Ich hoffe diese Zusammenfassung über REIT´s war interessant zu lesen

Peter Merkle

Weitere alternative Investments sind hier zu finden

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